Získanie hypotéky už nie je len o stabilnom zamestnaní, ale o precíznom splnení bankových a zákonných kritérií. Proces schvaľovania ovplyvňuje nielen výška vášho príjmu, ale aj vek, hodnota nehnuteľnosti či zloženie domácnosti.
Prečo dnes v mnohých prípadoch priemerná mzda na vlastné bývanie už prestáva stačiť a aké možnosti majú žiadatelia bez dostatočných úspor? O tom, ako banky posudzujú bonitu klienta a na čo si dať pozor pri podávaní žiadosti, sme sa rozprávali s odborníkom Filipom Schlosserom z Financopedie.
Akceptovateľné typy príjmov
Banka si vašu platobnú schopnosť overuje automaticky cez Sociálnu poisťovňu (u zamestnancov) alebo prostredníctvom daňového priznania (u podnikateľov), píše sa o podmienkach získania hypotéky na webe Slovenskej sporiteľne. Okrem klasickej mzdy však finančné domy akceptujú aj široké spektrum iných príjmov:
- Dôchodky: Starobné, výsluhové, ale aj invalidné či vdovské.
- Sociálne dávky: Rodičovský príspevok, materské (do výšky rodičovského príspevku) či príspevok na opatrovanie.
- Špecifické príjmy: Diéty (do určitej výšky), doktorandské štipendiá, príjmy z prenájmu nehnuteľností či športová činnosť v zahraničí.
- Kombinované príjmy: Výživné alebo nemocenské dávky sa zvyčajne akceptujú len ako doplnok k trvalému pracovnému pomeru.
Hypotéka je podmienená záložným právom. Ručiť môžete kupovaným bytom či domom, ale aj inou nehnuteľnosťou (napr. majetkom rodičov so súhlasom vlastníka). Až do úplného splatenia dlhu nemôže majiteľ so založenou nehnuteľnosťou voľne nakladať (napríklad ju predať) bez súhlasu banky.
Priemerná čistá mzda prestáva stačiť
Získať hypotéku v čase prísnych regulácií NBS a rastúcich životných nákladov už nie je len otázkou stabilného zamestnania. Banky dnes detailne skúmajú nielen vaše výplatné pásky, ale aj zloženie rodiny či drobné prešľapy v spotrebiteľskom správaní. Koľko by ste mali zarábať, aby ste mohli uvažovať o hypotéke na 1-izbový byt v Bratislave vs. v menšom meste, a aké „červené vlajky“ môžu potopiť vašu žiadosť? Na otázky odpovedal Filip Schlosser z Financopedie.
Aká je dnes minimálna čistá mzda, ktorú musí jednotlivec (napr. v Bratislave vs. v menšom meste) zarábať, aby vôbec mohol uvažovať o základnej hypotéke na 1-izbový byt?
Priemerná čistá mzda na Slovensku momentálne predstavuje cca 1 100 eur. To však už na hypotéku prestáva stačiť, pretože banky požadujú dostatočný disponibilný príjem po odpočítaní životného minima a rezervy pre prípad zvýšenia úrokovej sadzby (tzv. stress test). V praxi tak jednotlivec potrebuje približne aspoň 1 500 eur v čistom v menšom meste a 1 800 až 2 000 eur v čistom v Bratislave, aby vôbec mohol uvažovať o základnej hypotéke na jednoizbový byt.
Často sa hovorí, že rodina s deťmi má cestu k vlastnému bývaniu ťažšiu pre životné minimum. Ako sa reálne mení bonita klienta, ak zarába rovnako, ale je v domácom zväzku s nepracujúcim partnerom alebo má dve deti?
Bonita klienta sa výrazne zhoršuje, ak do jeho domácnosti pribudnú nezaopatrené deti, pretože banka od čistého príjmu odpočítava životné minimum na každého člena domácnosti. Napríklad pri nepracujúcom partnerovi a/alebo dvoch deťoch môže disponibilný príjem rodiny klesnúť o stovky eur mesačne a tým aj maximálna výška hypotéky o desiatky tisíc eur.
Samozrejme, iná je výška životného minima u dospelých a iná v prípade detí. V každom prípade príjmová rezerva (40 % čistého príjmu oboch partnerov) musí rodine ostať nielen po odrátaní všetkých splátok a životného minima, ale aj po vykonaní tzv. stress testu, v rámci ktorého banka zisťuje, či rodine ostane povinná rezerva aj v prípade vyššej úrokovej sadzby.
Pravidlo ‚80/20‘ (80 % hypotéka, 20 % vlastné) je už štandardom. Existujú však dnes spôsoby, ako sa dostať k vlastnému bytu, ak klient nemá našetrených týchto 20 % z kúpnej ceny? Čo v takom prípade odporúčate?
Aj keď pravidlo 80/20 je štandard, existujú legálne možnosti, ako financovať kúpu bez plných 20 % vlastných zdrojov. Banky stále ponúkajú aj možnosť financovania 90 % formou hypotéky, ale to je schvaľované na výnimku v zmysle požiadaviek regulátora. Navyše ten sa pred časom vyjadril, že plošný prístup v prípade 80-percentného financovania má po novom nahradiť posudzovanie individuálnej rizikovosti hypoték.
Na príslušnej legislatívnej zmene sa podľa NBS už pracuje. Najistejšie riešenia vedúce k financovaniu celej kúpnej ceny tak môžu byť zabezpečenie ďalšou nehnuteľnosťou alebo kúpa štartovacieho bytu, ktorá klientovi síce nevyrieši potrebu bývania na celý život, ale financovanie môže byť oveľa dostupnejšie.
Okrem výšky príjmu, čo sú tie najväčšie „červené vlajky“, ktoré banky vidia v žiadostiach?
Medzi „červené vlajky“ patria vysoké existujúce záväzky, nízka finančná rezerva, nestabilný príjem či záznamy v úverovom registri, napríklad z dôvodu omeškaných splátok. Aj splátkový predaj elektroniky alebo nevyužívané kreditné karty môžu reálne znížiť bonitu, čo znamená, že banka síce hypotéku schváli, ale adekvátne k nižšej bonite zníži výšku úveru.
K úplnému zamietnutiu žiadosti o hypotéku však skôr vedú vážnejšie príčiny, ako napríklad podozrivé transakcie na bežnom účte (podozrenie na gamblerstvo), dlhy v poisťovniach či záznam v registri exekúcií.
Je pravda, že inak sa banka pozerá na ľudí so stabilným príjmom zo zamestnania a inak na podnikateľov, ktorí si musia navyše plniť daňové a odvodové povinnosti. Na druhej strane, najmä pri mladých klientoch si banka nevie inak overiť, či budú vedieť načas a pravidelne splácať, ak nemajú žiadne záväzky. Čiže v ich prípade nemusí byť menšie úverové zaťaženie na škodu.
