Hypotekárny trh na Slovensku prešiel v uplynulom roku obdobím oživenia, no odborníci predpovedajú pre rok 2026 spomalenie trhu. Európska centrálna banka (ECB) ukončila rok ponechaním úrokových sadzieb bez zmeny, keďže inflácia sa drží blízko 2 % a ekonomika eurozóny zostáva stabilná.
Pretrvávajúca neistota znamená aj jej opatrný prístup do budúcnosti. Pre slovenské domácnosti to naznačuje, že nedôjde k výraznej zmene sadzieb hypoték a budú pokračovať aj nízke výnosy na bankových vkladoch, zhodnotil ekonóm Finaxu Patrik Kindl.
„Hypotéky na Slovensku sa tak výrazne nezlacnia. Je možné očakávať len ich drobné zníženie s cieľom prilákať nových klientov. Depozitné produkty, ako sporiace účty či termínované vklady, budú ponúkať aj počas nasledujúceho roka len nízke výnosy,“ predpokladá Kindl.
Podľa Správy o finančnej stabilite od Národnej banky Slovenska (NBS) sa trh v roku 2025 postupne zrýchľoval. Počet nových hypoték dosiahol dlhodobý priemer:
- Septembrový medziročný rast: 6,6 % (s predpokladom zrýchlenia na 8 – 9 % v najbližších mesiacoch).
- Úrokové sadzby: Podľa štatistík NBS za prvé tri štvrťroky 2025 klesli priemerné sadzby hypoték o 0,4 percentuálneho bodu (p. b.) na 3,6 %.
- Refinancovanie: Domácnosti opäť prejavili záujem o prenos úverov s cieľom znížiť si náklady z predchádzajúcich dvoch rokov.
Riaditeľka pre úvery vo FinGO.sk Eva Šablová v komentári uviedla, že úrokové sadzby na hypotékach počas roka klesali len veľmi mierne.: „Aktuálne sú nižšie o viac ako jedno percento oproti vrcholu zo začiatku roka 2024.“
Výhľad na rok 2026
Odborníci sa zhodujú, že priestor na ďalší plošný pokles sadzieb je vyčerpaný. NBS varuje pred oslabením sentimentu domácností v dôsledku rastúcej nezamestnanosti a stagnácie reálnych miezd. „Myslíme si, že postupne môžeme očakávať spomaľovanie tohto trhu,“ konštatoval riaditeľ odboru finančnej stability NBS Marek Ličák.
Skeptický je aj hypotekárny analytik spoločnosti Simplea Peter Horčiak: „Som presvedčený, že aktuálne reštrikcie zo strany štátu v podobe konsolidačných opatrení budú mať negatívny vplyv na ďalší vývoj hypotekárneho trhu. Myslím si, že v budúcom roku (pozn.re.: 2026) môžeme počítať s minimálnym rastom celkovej ekonomiky, čo sa premietne aj do slabšieho dopytu po hypotékach. Dokonca môžeme byť svedkami stagnácie.“
Úrokové sadzby a politika ECB
Pripomenul, že v júni minulého roka znížila Európska centrálna banka (ECB) poslednýkrát svoju kľúčovú sadzbu na 2 % a odvtedy sa nezmenila. „To sa odráža aj na Slovensku, kde sa úrokové sadzby menia len minimálne. Pri nových úveroch sa pohybujú na úrovni 3,5 – 3,7 % a pri refinančných niekde okolo 3,2 %,“ vyčíslil. Očakáva, že banky namiesto ďalšieho znižovania úrokov využijú skôr rôzne iné benefity pre klientov. „Som presvedčený o tom, že k výraznej zmene v rámci úrokových sadzieb nedôjde,“ doplnil Horčiak.
Realitný trh: Nedostupnosť a rast nájmov
Dostupnosť bývania sa v roku 2025 naďalej zhoršovala. Ceny rástli rýchlejšie než mzdy, a reálna šanca kúpiť si vlastnú nehnuteľnosť bola pre mnohých ešte nižšia než v minulosti. Hypotéky síce mierne zlacneli, no stále sú drahšie než pred rastom sadzieb. Zároveň klesala ponuka bytov v mestách.
„Najsilnejšie to pocítili mladí ľudia. Kto mal problém kúpiť bývanie v rokoch 2023 alebo 2024, v roku 2025 to mal ešte náročnejšie,“ upozornila riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková. Situáciu na trhu s bývaním komplikuje aj slabá výstavba, ktorá bola na 10-ročnom minime. To tlačí ceny nahor aj pri slabšom dopyte.
Rok 2025 priniesol aj rast nájmov na celom Slovensku. V Košiciach, Prešove, Poprade či Žiline stúpli o 10 až 15 %. Najväčší dopyt bol po jednoizbových a dvojizbových bytoch. „Rast nájmov podporila najmä nedostupnosť vlastného bývania. Mnohí ľudia nemali možnosť kúpiť nehnuteľnosť, a tak zostávali v prenájme,“ vysvetľuje Mecková.
V roku 2026 sa očakáva pokračovanie rastu cien, no už miernejšieho než v roku 2025. Byty v dobrých lokalitách môžu zdražieť o 3 až 6 %, novostavby o 5 až 8 %, keďže výstavba zostáva poddimenzovaná a dopyt pretrváva. Ceny starších nehnuteľností a domov či bytov v menej atraktívnych lokalitách budú pravdepodobne stagnovať.
„Rast by mal pokračovať aj pri nájmoch, najmä pri malých bytoch. V závislosti od konkrétneho mesta sa očakáva zvýšenie cien približne o 5 až 10 %,“ dodala Mecková. Úroky na hypotékach podľa nej totiž stále nie sú tam, kde boli pred pár rokmi, a ponuka prenájmov zostáva slabá.
Čo očakávať v najbližších mesiacoch?
Aktuálne banky ponúkajú zľavy zo sadzieb v rámci rôznych kampaní, odmeňujú klientov za využívanie produktov, za aktívny účet, využívanie platobnej karty, prípadne za udržateľnosť, priblížila garantka pre retailové a korporátne úvery Universal maklérsky dom Zuzana Pašková.
„V najbližších mesiacoch sa neočakáva výraznejší pokles sadzieb, úrokové sadzby pre hypotéky sa budú pohybovať okolo 3 % v závislosti od bonity klienta,“ predpokladá.
Záver roka sa niesol v očakávaní, či banky budú alebo nebudú podporovať ďalšiu dotáciu hypoték so zvýšenými splátkami. Štát k 30. novembru svoju podporu ukončil. „Banky, ktoré sa rozhodnú zapojiť, musia najneskôr do 1. mája 2026 začať poskytovať pomoc podľa nových pravidiel,“ dodala Šablová s tým, že banky situáciu analyzujú.
