Návrh nového Občianskeho zákonníka môže priniesť výrazné zmeny pre nájomné vzťahy. Reforma má zjednodušiť právne postupy a spravodlivejšie vyvážiť práva prenajímateľov a nájomcov, pričom sa sústreďuje najmä na ukončovanie nájmu, reťazenie krátkodobých zmlúv, zvyšovanie nájomného a riešenie sporov.
Jednostranné zvýšenie nájomného
Prenajímateľ bude môcť zvýšiť nájomné aj bez dohody, ale len za podmienok: zmluva musí trvať aspoň tri roky a zvýšenie nesmie presiahnuť 20 % oproti predchádzajúcemu roku ani obvyklú cenu za podobný byt v danej lokalite. Mechanizmus sa aplikuje vždy k 1. januáru a spor o akceptáciu zvýšenia môže riešiť súd.
Zvýšenie bude možné aj pri modernizácii budovy, aby prenajímateľ mohol primerane zohľadniť investície do zlepšenia bytu alebo spoločných priestorov, priblížil viac navrhované zmeny nájmu v návrhu zákonníka portál Peniaze.sk.
Jednoduchšie ukončenie nájmu a odstúpenie
Nový zákon zjednodušuje ukončovanie nájmu zo strany prenajímateľa, hlavne pri porušení povinností nájomcu.
- Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo poplatky, môže prenajímateľ odstúpiť od zmluvy aj bez výpovednej lehoty. Lehota na zaplatenie dlhu bude do dvoch mesiacov (s výnimkou špeciálnych skupín, ako sú seniori nad 70 rokov, osoby so ZŤP alebo starajúce sa o maloleté deti).
- Ďalšie dôvody na odstúpenie sú závažné poškodenie bytu alebo jeho nesprávne užívanie, ktoré ohrozuje prenajímateľa či ostatných obyvateľov.
- Pred odstúpením musí prenajímateľ nájomcu písomne upozorniť a dať primeranú lehotu na nápravu.
Reťazenie krátkodobých nájmov bude obmedzené
Doteraz prenajímatelia často využívali nájmy na dobu určitú, ktoré opakovane obnovovali, aby sa vyhli komplikovanému ukončeniu zmluvy na dobu neurčitú. Novinka zavádza pravidlo: ak sa zmluva s tým istým nájomcom obnoví trikrát po sebe a celkovo presiahne päť rokov, ďalší nájom sa automaticky mení na dobu neurčitú. Výnimkou sú prípady, keď počas predchádzajúceho nájmu vznikol dôvod na jednostranné ukončenie zo strany prenajímateľa. Týmto sa ruší súčasný „krátkodobý nájom bytu“ s jednoduchším mechanizmom ukončenia, ktorý mohol trvať až 6 rokov.
Povinnosti prenajímateľa a nájomcu
Nový zákon jasne stanovuje, že:
- Prenajímateľ musí odovzdať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a udržiavať ho počas celého nájmu.
- Nájomník zodpovedá za bežnú údržbu a bežné opravy a musí oznámiť potrebu zásahov prenajímateľovi.
- Opravy, ktoré prenajímateľ nevykoná včas, môže zabezpečiť nájomník na náklady prenajímateľa.
- Pri zmene vlastníka prechádzajú práva a povinnosti z pôvodného prenajímateľa na nového, pričom nájomník musí plniť záväzky voči novému vlastníku.
Skrátenie lehoty na súdne napadnutie ukončenia nájmu
Doteraz mohol nájomca napadnúť výpoveď na súde do troch mesiacov. Nové pravidlo by skrátilo túto lehotu na dva mesiace a účinky výpovede nastupujú okamžite, kým súd nevyhovie žalobe. Špeciálne skupiny nájomcov majú výhodnejšie podmienky, najmä pri odstúpení od zmluvy.
Nájomné, zábezpeky a inflačné doložky
Zákon upravuje aj:
- Peňažnú zábezpeku (max. trojnásobok mesačného nájomného), jej doplnenie a vrátenie po skončení nájmu.
- Záložné a zádržné práva prenajímateľa k hnuteľným veciam nájomcu pri neuhrazení pohľadávok.
- Inflačné doložky, ktoré umožnia zvýšenie nájomného podľa medziročnej inflácie.
- Právo nájomcu na zľavu alebo oslobodenie od nájomného, ak nemôže riadne užívať byt.
Celkovo by nový Občiansky zákonník prináša flexibilitu pre prenajímateľov, ale zároveň posilňuje ochranu nájomcov pred nespravodlivým ukončovaním zmlúv. Zároveň zjednodušuje riešenie sporov a zvyšuje transparentnosť nájomných vzťahov. Nová právna úprava by mala vstúpiť do platnosti od polovice roka 2027.
