Národná banka Slovenska (NBS) zavedie diferencované stropy na poskytovanie hypotekárnych úverov na bývanie. V súčasnosti je ukazovateľ LTV, ktorý vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti, celoplošne zastropovaný na úrovni 80 %, pričom pri 20 % hypoték je možné uplatniť výnimku. Po novom sa však tento limit posunie na 90 % pre mladých žiadateľov do 35 rokov, ktorí si kupujú svoje prvé vlastné bývanie.
Naopak, pravidlá sa sprísnia na 70 % v prípade, že pôjde o kúpu tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti. O týchto zmenách v pondelok informovali zástupcovia NBS. Prepojenie miernejších podmienok pre mladých ľudí a reštrikcií pri investíciách do viacerých nehnuteľností podľa nich prináša do hypotekárneho prostredia správnu motiváciu a z pohľadu rizika zostáva neutrálne.
Centrálna banka sa podľa člena bankovej rady a výkonného riaditeľa úseku dohľadu a finančnej stability NBS Vladimíra Dvořáčka veľmi podrobne pozrela na trh bývania aj na základe nových dostupných dát z katastra nehnuteľností.
„Ukázalo sa, že hoci nové byty pribúdajú rýchlejšie a demografický vývoj bude nepriaznivý v budúcom období, toto stále neprispeje k tomu, aby sa zlepšila dostupnosť bývania, a to hlavne pre mladých. Tieto dáta nám pomohli zistiť, že tu veľmi dôležitú úlohu zohráva investičný dopyt,“ priblížil.
Investičný dopyt podľa NBS spôsobuje väčšie výkyvy cien
Čoraz väčšiu časť nehnuteľností na Slovensku totiž podľa analýzy NBS kupujú ľudia ako ďalšiu nehnuteľnosť. V roku 2025 viac ako polovicu bytov na úver kúpili ľudia, ktorí vlastnili už aspoň jednu nehnuteľnosť, a 16 % dokonca kúpilo svoju tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Tento investičný dopyt podľa NBS spôsobuje väčšie výkyvy cien a zároveň môže zhoršovať dostupnosť bývania hlavne pre mladých ľudí.
Z týchto dôvodov bude podľa centrálnej banky prospešná úprava limitu LTV. „Pre mladých ľudí vidíme priestor na miernejšie podmienky a myslíme si, že obmedzenie rizikovejšieho typu dopytu by pomohlo dostať sa mladým ľuďom k svojim nehnuteľnostiam o trochu jednoduchšie. A súčasne sa domnievame, že týmto aj zmiernime isté riziká, ktoré súvisia s finančnou stabilitou,“ zhodnotil Dvořáček.
Riaditeľ odboru finančnej stability NBS Marek Ličák avizoval, že o niekoľko dní začne medzirezortné pripomienkové konanie k tomuto návrhu. „Radi by sme, keby táto úprava platila od 1. októbra, ale samozrejme, budeme s bankami diskutovať. V prípade, že budú potrebovať väčší čas na prípravu, tak sme pripravení ešte o tom diskutovať,“ konštatoval.
Centrálna banka podľa neho neočakáva, že by tieto zmeny razantným spôsobom zmenili hypotekárny trh. „Ak sa pozrieme na naše odhady rastu úverov, predpokladáme, že po týchto zmenách sa trh zásadne nezmení, lebo niekde sprísňujeme, niekde uvoľňujeme, ale môže sa zmeniť štruktúra. Očakávame, že časť tých investičných nákupov alebo hypoték nám mierne poklesne a na druhej strane nám stúpne práve podiel hypoték mladším ľuďom,“ priblížil Ličák. Celkový vplyv na rizikovosť týchto úverov by mal byť tiež neutrálny.
Opozičné hnutie Progresívne Slovensko (PS) tieto zmeny privítalo. Podľa poslanca NR SR Jána Hargaša (PS) ich teší, že sa NBS venuje téme dostupnosti bývania. Hnutie zároveň navrhuje, aby bolo možné získať hypotéku až do stopercentnej hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.
