Pri uzatváraní kúpnej zmluvy, či už ide o predaj alebo kúpu bytu, pozemku alebo auta, je mimoriadne dôležité venovať pozornosť presnému opisu predmetnej veci. Kúpna zmluva musí obsahovať detailné informácie o oboch zmluvných stranách – predávajúcom aj kupujúcom. Zároveň je potrebné rozlišovať uzatváranie zmluvy podľa príslušných ustanovení Občianskeho a Obchodného zákonníka.
Vzhľadom na častý výskyt chýb v kúpnych zmluvách je vhodné, aby tieto dokumenty vypracoval alebo aspoň skontroloval advokát. Na tieto skutočnosti upozornil Pavol Daubner, partner právnickej firmy Vojčík & Partners.
„Hlavným rozdielom v prípade kúpy a predaja hnuteľných vecí, ako je vozidlo, a nehnuteľných vecí ako stavba či pozemok je, že v prípade nehnuteľností musí byť kúpna zmluva vždy písomná,“ uviedol Daubner. Pri predaji automobilu sa síce písomná forma formálne nevyžaduje, avšak z dôvodu zabezpečenia právnej istoty je písomná forma zmluvy vysoko odporúčaná.
Nevyhnutné náležitosti kúpnej zmluvy
V prípade fyzických osôb je nevyhnutné v kúpnej zmluve uviesť kompletné osobné údaje. Tými sú meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. U právnických osôb je potrebné zadať obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo organizácie (IČO) a prípadne meno osoby oprávnenej konať v mene právnickej osoby.
Predmet kúpy musí byť v zmluve opísaný jednoznačne a nezameniteľne. Zmluva by mala jasne definovať záväzok predávajúceho dodať predmet kúpy a záväzok kupujúceho tento predmet prevziať a zaplatiť zaň dohodnutú sumu. Rovnako dôležité je presné stanovenie výšky kúpnej ceny, spôsobu jej úhrady, ako aj miesta a dátumu uzatvorenia zmluvy.
Daubner odporúča zahrnúť do zmluvy aj dojednania o zárukách, zodpovednosti za prípadné chyby veci a úpravu práv a povinností zmluvných strán vo vzťahu k nadobudnutiu predmetu kúpy alebo úhrade kúpnej ceny.
Najčastejšie chyby sa podľa Daubnera vyskytujú pri predaji nehnuteľností. Tam nepresný popis a definícia bytu či nebytového priestoru často vedú k prerušeniu konania o návrhu na vklad na katastrálnom odbore. Ďalšími typickými problémami sú chybné označenie zmluvných strán a neuvedenie podstatných údajov, napríklad označenie správcu pri kúpe bytu v bytovom dome.
Daubner tiež upozorňuje, že kupujúci si často nezisťujú existenciu tiarch na nehnuteľnosti, ako sú záložné práva alebo vecné bremená. Pri kúpe vozidla sa zase vyskytujú chyby v podobe neúplného označenia zmluvných strán či nedostatočného popisu vozidla. Okrem presných technických údajov by mala zmluva obsahovať aj detailný opis technického a estetického stavu automobilu vrátane všetkých nedostatkov.
Závažnou chybou je aj dohodnutie úhrady v hotovosti pri sume prevyšujúcej 15 000 eur. Tým dochádza k porušeniu zákona o obmedzení platieb v hotovosti a spáchaniu priestupku alebo správneho deliktu.
