V čase neustáleho zvyšovania úrokových sadzieb a sprísňovania podmienok na hypotekárnom trhu sa stále viac záujemcov o vlastné bývanie dostáva do situácie, keď nedosiahnu na želanú výšku úveru. Riešením môže byť hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, ktorú na Slovensku aktuálne ponúkajú iba dve banky – UniCredit Bank a ČSOB.
Tento typ úveru, prezývaný aj „hypotéka naopak“, umožňuje zabezpečiť si podmienky financovania ešte pred nájdením konkrétnej nehnuteľnosti. Téme sa podrobne venoval web Bankári.
Pre koho je tento typ hypotéky ideálny?
Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť predstavuje zaujímavú alternatívu najmä pre tých, ktorí očakávajú zmenu životnej alebo finančnej situácie:
- Očakávaný pokles príjmu – ak si mal v uplynulom roku vyšší príjem a predpokladáš jeho zníženie.
- Zmena zamestnávateľa – skúšobná lehota tri mesiace môže mať negatívny vplyv na schvaľovanie štandardnej hypotéky.
- Prechod na materskú dovolenku – každé dieťa v žiadosti znamená odčítanie životného minima a tým nižšiu dostupnú hypotéku.
- Zmena druhu pracovného pomeru – napríklad prechod na živnosť.
Veľkou výhodou je, že po schválení hypotéky banka už neskúma prípadnú zmenu zamestnávateľa, stratu zamestnania či dočasnú práceneschopnosť.
Ako funguje hypotéka naopak?
Ako uvádza portál FinReport, princíp tohto typu úveru spočíva v tom, že najprv prebehne schválenie maximálneho rámca hypotéky na základe tvojho príjmu, a až potom hľadáš vhodnú nehnuteľnosť. Zatiaľ čo pri štandardnej hypotéke potrebuješ mať už pri podaní žiadosti vybranú nehnuteľnosť aj pripravené podklady k príjmu, pri hypotéke, naopak, sa nehnuteľnosť dokladuje až dodatočne.
„V prípade, že klienti ešte nemajú nájdenú nehnuteľnosť, určite odporúčame využiť hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť,“ uvádza Adrián Luterán, riaditeľ úverovej divízie Finportalu. Tento spôsob umožní schválenie hypotéky ešte pred zvýšením životného minima alebo pred ďalším zvyšovaním úrokových sadzieb.
Rozdiely medzi ponukami bánk
Pri rozhodovaní medzi UniCredit Bank a ČSOB je potrebné zvážiť niekoľko faktorov:
1. Lehota na nájdenie nehnuteľnosti – UniCredit Bank poskytuje až 12 mesiacov, ČSOB štandardne 6 mesiacov s možnosťou predĺženia na 8 mesiacov za poplatok 180 €.
2. Poplatok za nevyčerpanie úveru – ak by si si v stanovenom čase nehnuteľnosť nevybral, ČSOB neúčtuje žiadnu zmluvnú pokutu, zatiaľ čo UniCredit Bank má stanovenú pokutu 500 €.
3. Typ financovanej nehnuteľnosti – ČSOB umožňuje financovať len skolaudované nehnuteľnosti, UniCredit Bank akceptuje aj pozemok so stavebným povolením alebo rozostavaný dom.
4. Posudzovanie príjmu – banky sa líšia v metodike akceptácie príjmov z podnikania či prenájmu, čo môže spôsobiť značné rozdiely vo výške schváleného úveru.
Praktický postup pri vybavovaní
Po schválení hypotéky dostaneš písomné predschválenie v podobe zmluvy s bankou, ktoré je zo strany banky záväzné. Získaš tak čas na hľadanie vhodnej nehnuteľnosti. Po jej nájdení predložíš znalecký posudok a banka doplní proces o objekt úveru a zábezpeky.
Dôležité je sledovať, kedy začína plynúť obdobie fixácie – môže to byť od podpisu úverovej zmluvy alebo až od načerpania úveru. Čím neskôr začne fixácia plynúť, tým dlhšie si udržíš dohodnuté podmienky.
Pri tomto type hypotéky je tiež možné robiť mimoriadne splátky úveru aj mesačne (po načerpaní) a požiadať o zníženie úroku už po troch splátkach.
Na čo si dať pozor
Pri výbere hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť je potrebné venovať pozornosť niekoľkým aspektom:
- Výška poplatkov – za spracovanie úveru a vedenie účtu.
- Aktuálna úroková ponuka – hypotéka naopak môže mať vyššiu úrokovú sadzbu ako štandardné úvery.
- Maximálna lehota splatnosti – závisí od ratingu klienta v banke.
Tento typ hypotéky predstavuje v súčasnej situácii na trhu strategické riešenie pre tých, ktorí sa pripravujú na kúpu nehnuteľnosti a chcú si zaistiť výhodné podmienky financovania ešte pred jej nájdením. Najmä v kontexte očakávaných zmien životného minima či ďalšieho zvyšovania úrokových sadzieb môže takýto prístup ušetriť značné prostriedky.
